本輪疫情對(duì)處于谷底的中國房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新的打擊，建議在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下適當(dāng)延長去杠桿周期，包括適當(dāng)調(diào)整三道紅線和貸款集中度考核要求，為行業(yè)應(yīng)對(duì)疫情爭取時(shí)間。

具體來說，對(duì)于三道紅線不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管部門可以考慮按當(dāng)前的指標(biāo)維持6個(gè)月不上升的前提下繼續(xù)提供貸款；貸款集中度管理對(duì)于各銀行的達(dá)標(biāo)時(shí)間也可以考慮往后推遲半年或一年。

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的突出表現(xiàn)是債務(wù)危機(jī)和疫情風(fēng)險(xiǎn)相疊加，應(yīng)高度警惕房企現(xiàn)金流危機(jī)形成惡性循環(huán)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流危機(jī)仍在持續(xù)，頭部民營房企的風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)，其中二季度大量房企美元債到期成為又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

在經(jīng)歷了去年下半年的市場快速下行和風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后，全社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)期已明顯改變。去年下半年部分房企因?yàn)橘Y金緊張而被迫放慢施工節(jié)奏，甚至形成爛尾樓，對(duì)消費(fèi)者信心沖擊較大；本輪疫情可能帶來同樣的風(fēng)險(xiǎn)，這將進(jìn)一步打擊消費(fèi)者信心、沖擊房企的銷售。

預(yù)期惡化和疫情暴發(fā)的雙重沖擊已體現(xiàn)在1~3月的數(shù)據(jù)上。國家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，1~3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多指標(biāo)疲軟，其中銷售額降幅繼續(xù)擴(kuò)大，3月住宅銷售額創(chuàng)去年7月以來最大降幅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降近20%。此外，3月份的數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)上海和廣州等地因疫情實(shí)施嚴(yán)格封控的影響。

2020年疫情之后，由于政策放松和需求推遲，樓市在疫情結(jié)束后的6月出現(xiàn)了較大幅度的反彈。今年是否會(huì)再次出現(xiàn)2020年那么大幅度的反彈還需觀察。繼續(xù)從需求端邊際放松是現(xiàn)實(shí)的舉措，各地要靈活把握因城施策和全國統(tǒng)一政策的平衡，以不增加行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為底線。

去年9月以來，房企拿地和居民購房都在向熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，有推高熱點(diǎn)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的可能。而三四線城市需要更多供給端調(diào)控，因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)趨勢很難逆轉(zhuǎn)，一味著眼需求端可能造成長期隱患。當(dāng)前各地正在邊際上放松調(diào)控政策，但熱點(diǎn)城市政策放松仍需謹(jǐn)慎，要謹(jǐn)防2020年疫情過后市場迅速過熱的情況再度發(fā)生。

為化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，中國境內(nèi)金融市場正為項(xiàng)目收、并購相關(guān)融資敞開大門。彭博匯總公開信息顯示，2022年一季度，與地產(chǎn)項(xiàng)目收并購有關(guān)的債券發(fā)行計(jì)劃以及銀行授信額度合計(jì)達(dá)2100億元以上。

此外，央行和外匯局本周二公布23條舉措，其中要求金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。

部分房企經(jīng)歷去杠桿和疫情后可能難以為繼，可考慮鼓勵(lì)經(jīng)營穩(wěn)健、發(fā)展勢頭良好、債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕的企業(yè)收購出險(xiǎn)項(xiàng)目，化解危機(jī)；同時(shí)，去年下半年以來大量地方城投入市收地，由于城投主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)，購置土地后仍需要專業(yè)人員來實(shí)施，這就給了房企承接相關(guān)業(yè)務(wù)、擴(kuò)大生存空間的機(jī)會(huì)，建議企業(yè)積極把握代建、保障房市場機(jī)會(huì)。

（作者系中歐國際工商學(xué)院教授）

標(biāo)簽： 三道紅線